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內容來自sina新聞
住房賠本賺吆喝?業內:或導致商品房價越來越高
連續出讓的限價地塊，和尚未面世的自住型商品房產品，在重燃購房人期待的同時，也讓業內外人士爭論不休，自住商品房究竟是不是賠本賺吆喝？
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"自住型房實際上是商品房的隱含成本，企業在拿地的時候，可能已經做好這部分就不打算掙錢的準備，但是，可以計入刨除保障房之後的商品房成本裡面。所以是否會虧本的問題，要看後面商品房的價格設定。"華高萊斯副總經理公衍奎表示。
而接受記者采訪的多個業內人士都表示，自住型商品房實際上和兩限房沒有太多不同，操作模式大體也差不多，既要讓保障房的部分不賠，又要讓商品房掙到錢。
一位不願具名的房企人士向記者表示，自住商品房定價在20000元/平米以上的，肯定是能夠覆蓋建安成本的，盡管地價較高，但仍可以通過後期的商品房售價來背地價，應該不會賠本。
業內人士還認為，目前多塊自住商品房土地都是80%做自住商品房和限價商品房，隻有20%是普通商品房。這種趨勢可能導致商品房價格越來越高。
房源搶手不愁賣
接受記者采訪的多位業內人士表示，開發商之所以出手自住型商品房項目，也有一部分原因是因為這類項目銷路好，都是大批的購房人排隊，不愁賣。
"目前已經有針對自住型商品房購買資格公開叫價，30萬-50萬元可以買到一個購房資格。"一位業內人士向記者透露，距離自住商品房登陸北京土地市場尚不足半年，最早的一批地塊仍尚未聽聞動工消息，個別項目已經開始操作購房的程序。
一業內人士介紹，東壩地塊周邊二手房價約為35000元/平米，地塊限價僅22000元/平米，"且不論後期價格如何，眼前明擺著萬元的價差，誰不想買呢？"
建設成本面臨壓縮
接受記者采訪的多數業內人士都認為，由於自住型商品房和普通商品房的利潤激勵導向不同，在未來項目的打造中，壓縮建設成本是企業必然的選擇。
"蓋商品房是利潤導向，有一個拼品質和性價比的過程，為瞭吸引客戶，做好一點可以賣貴一點；但對於自住型商品房這種產品，更多的是成本導向。"某業內人士分析說，在滿足基本居住的需求和建築規范的要求以外，肯定是能省就省。不可能再贈送面積，也不可能再使用一些高級的產品配置。
而中原地產北京公司副總經理任莉也認為，自住型商品房肯定會考慮到造價，壓縮成本，同時，企業也會在普通商品房部分通過增加裝修品質，科技手段等內容來保證項目賣出高價。
樣本
恒大豆各莊項目 業內稱地價或占銷售收入近七成
樣本特征：2013年北京首個自住型商品房項目
建築面積：29.46萬平米，其中自住型商品房24.31萬平米
樓面價：1.66萬元/平米(刨除公租房)
自住型商品房最高限價：22000元/平米
9月4日，經過43輪競拍，最終恒大以40.4億元配建51500土建融台中北區土建融平米公租房，從參與競拍的融創、中海、住總首開聯合體、富力、招商、葛洲壩(600068,股吧)等9傢知名房企手中，搶摘得朝陽區豆各莊鄉B地塊。
該地塊建設用地面積11.80萬平米，建築控制規模29.46萬平米，其中5.15萬平米用於公租房配建，建設完成後由政府回購，回購單價為9500元/平米。除公租房建設面積之外的24.31萬平米則建設限價商品住房，銷售限價為22000元/平方米，套型建築面積全部為90平米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。
一位不願具名的業內人士指出，由於公租房回購價格為9500元/平米，限價商品房銷售最高限價為22000元/平米，可以初步計算未來該項目的銷售收入將不超過58.4億元。"但項目的地價已經達到40.4億元，占瞭銷售收入近七成，恒大必須將所有的建築成本，包括所有的銷售和稅收成本都控制在18億元以內，才能基本保持盈虧平衡。"該人士表示，成本要控制在6000元/平米左右，對於企業來說是個考驗。
然而，對於上述觀點，以及地塊未來的運營預期，在采訪中，恒大方面一如既往地保持沉默。
但另一位房企人士則認為，恒大向來主打"民生地產"，對於價格及成本控制能力向來不乏經驗。
此外也有業內人士指出，豆各莊地塊除瞭限價部分，還包括瞭車位和社區商業，這些不限價的產品都能夠對銷售業績形成有效的補充。
中鐵建海淀環保科技園項目 開發商稱非限價部分平衡利潤
樣本特征：樓面價直逼限定房價
建築面積：9.75萬平米，其中自住型商品房占70%
樓面價：18562元/平米
自住型商品房最高限價：19000元/平米
中鐵建海淀環保科技園地塊位於西北五環外，海淀區溫泉鎮板塊。環保科技園目前已有光大環保、華為等大型公司和科研機構進駐。記者在地塊所在地看到，該地塊東部緊鄰北京實創環保發展有限公司3-3-263地塊加速器項目，西部與環保園內公租房一渠之隔。地面整理工作已經基本完成，但仍處於待開發狀態。
據掛牌出讓公告顯示，該地塊商品住房銷售限價為19000元/平米，單套住房總價不得超過200萬元。
盡管商品房價格受到限制，但自掛出後依舊受到房企關註，截至競價前，已收到8次網上報價。9月26日，在競拍現場，更是吸引瞭萬科首開聯合體、北京華遠地產(600743,股吧)、北京住總等8傢房企或聯合體參與競價。
最終海淀區環保科技園地塊花落中鐵建。中鐵建以18.1億元成交，折合樓面價18562元/平米。結果一出，業內不禁驚呼，樓面價直逼限定房價，並紛紛質疑該項目盈利的可能性。對此，中鐵建方面回應，在海淀環保科技園地塊70%的居住用途商品房限價為1.9萬元/平米，另外30%為公建部分，可開發為商業辦公用房，不在限價之列，對利潤有一定平衡作用。目前，項目正處在前期立項階段，具體規劃方案尚未確定。據瞭解，該地塊商業部分或將開發為類似企業獨棟產品。
"該地塊的限價住宅部分不能盈利已是定局。隻能依靠非限價部分利潤來彌補限價住宅缺口。"亞豪機構市場總監郭毅表示，該部分產品定位和定價有很大難度。定價低，難以實現利潤平衡。定價過高，又會延長項目銷售周期，影響整個項目成本控制。
還有業內人士表示，此次中鐵建摘得地塊地價溢價高達88.54%，僅憑非限價地塊平衡利潤，開發後續風險仍存。
保利東壩項目 業內稱區位優越體量偏小
樣本特征：有自住型商品房，
又有預期打造高端商品房
建築面積：約93534平米，其中自住型商品房5萬平米
樓面價：-
限價商品房最高限價：22000元/平米
11月3日，首開保利聯合體以21億元加配建5萬平米自住型商品房的代價奪得瞭朝陽區東壩地塊，自住型商品房限價為2.2萬元/平米，該地塊同時需配建不少於8500平米的限價房，限價9900元/平米。
當即就有人為該地塊拉出賬本，據中原地產市場研究部測算，該地塊在刨除限價商品住房和自住型商品房面積後，實際商品房建設面積為35000平米，按照保障房部分建安成本5000元/平米計算，35000平米商品房承擔的土地成本達到13億，樓面價高達37000元/平米。
在接受采訪的業內人士中，東壩地塊被認為是目前已知的自住型商品房地塊中，區位優勢最明顯的地塊之一。
或許是前期凝聚瞭太多關註，首開保利對於剛剛收入囊中的朝陽區東壩地塊，並沒有太多消息向外釋放。
11月13日，記者在地塊現場看到，未來項目將緊鄰五環，東側即是首開常青藤和北京奧林匹克花園，以主打低密度產品的兩個大盤。兩項目均有教育及部分商業配套，前期在市場的口碑也較好。據記者瞭解，目前北京奧林匹克花園二手房掛牌價已達到4萬元/平米，首開常青藤二手房單價約在35000-38000元/平米。值得一提的是，首開常青藤原本計劃在年內推出新一期產品，目前也因該地塊的出讓而暫緩入市。
"東壩周邊商品房已經成規模，而且區域的整體規劃也比較完整，預期還是不錯的。"華高萊斯副總公衍奎指出。據悉，東壩區域內未來還規劃有多條地鐵線和第四使館區。
雖然無論從地段、配套還是價值，該地塊都具備瞭未來成為高端項目的潛質。但也有業內人士認為該地塊仍具有局限性。"地塊面積較小，能夠讓企業發揮的空間其實很小。"一位不願具名的業內人士分析稱。而年內東壩仍有兩地塊計劃出讓，保利首開聯合體或將繼續鎖定東壩，來平衡前期的地價。"如果僅憑這一塊地，即使做高端產品，想要盈利，壓力很大。"該人士如是說。
旭輝平谷地塊 "最快明年年中可以面市"二胎代書事務所
樣本特征：商品住宅全部
競成自住型商品房
建築面積：約15萬平米，其中自住型商品房建築面積約11萬平米
樓面價：約6000元/平米
自住型商品房最高限價：1.1萬元/平米
11月4日，平谷大興莊鎮A04-02、A04-05地塊出讓。最終，經過激烈競爭，旭輝集團以總價7.2億元、現場投報自住型商品房11.0299萬平米的條件摘得該地塊。
商品住宅全部競成自住型商品房，旭輝還能賺錢嗎？
對此，旭輝北京事業部總經理孔鵬在拿地當天對記者表示，要"算大賬"。拿地成本7.2個億，限價房、商業用房、自住商品房總貨值達14.17億元。綜合各種成本在內，"依然能做過來"。
孔鵬表示，自住商品房市場空間大，有利於企業規模性增長。拿下平谷地塊也有響應政策號召的考慮，同時旭輝集團70%的產品本也是自住剛需類產品。平谷地塊最快明年年中就可以面市。
不過多位房企人士對記者表示，旭輝的估計偏於樂觀，"能不虧就算很不錯。"
一傢企業拿地部門人士給記者算瞭一筆細賬，在開發成本中，除瞭拿地費用，首先還有一項大頭是建安成本，綜合考慮基本接近4000元/平米，推算旭輝平谷地塊建安費用總計約6個億；此外還有營業稅、城市維護建設稅等開發期間稅費，該地塊所需以上費用大致應在7000萬；拿地7.2億，建安6個億，開發期間稅費7000萬，整個開發成本就要13.9個億。再加上管理和財務費用，這位業內人士表示，旭輝平谷項目更大的可能是虧損。
多傢開發企業拿地人士透露，平谷地塊競價前，有關方面曾通知更換出讓文件，新出讓文件增加瞭商業用房回購的要求，但"旭輝似乎不知道商業用房要3500元/平米回購。"記者也就此向旭輝北京事業部有關人士求證，但截稿前尚未收到回復。
業內聲音
房企綜合能力遭遇考驗
7萬套的自住型商品房對樓市將形成不小沖擊，對房企而言也是挑戰重重，首先就是開發自住房如何盈利的問題，記者瞭解到，一些房企在拿地後陷入"算賬難"的局面。
"還沒想好怎麼做"，11月剛拿下一塊配建自住型商品房的民營開發商高管坦言道，公司此前沒有碰過限價房，對此塊業務如何操作還在討論中，但他認為在新形勢下房企隻能去面對調整，因為從公司土地儲備上講，年底前在北京拿地是必須完成的任務。
11月11日，華遠地產拿下大興孫村配建自住房地塊時，華遠董事長任志強就在微博上公開表示高價拿地是"被逼無奈"。
"房企各傢算各傢的賬本"，陳志表示，在競爭自住型地塊配建時，有的房企即使不賺錢也願意做，隻要能以此為契機打入北京的市場；而另一些房企算賬下來稍有盈利也願意操作，還有一些房企在當地區域還有其他的考慮，才會出現樓面價和政府限定的售價幾乎相當的局面。
在盈利的壓力下，業界對自住房建築質量的擔憂也隨之而來。但上述民營開發商則表示，拿地的多是上市公司，不會冒傷害品牌的風險偷工減料，工程的主體質量無需擔心。此外，朱中一也認為政府部門會對這類型住宅出臺較為嚴格的驗收標準，消費者不需要擔心質量問題。
"更大的影響是市場分化後，一些開發商的產品會不上不下很尷尬，但房企是否具備調整產品的能力？"陳志表示，7萬套自住型商品房入市將沖擊到目前的普通商品房市場，也會使得一些項目由於區位等因素，出現價格較高但品質一般的"偽高端"項目，此時如果房企沒有調整產品的素質，隻能在定價上折讓，這對房企來說是更大的挑戰。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-16/14223729768.shtml
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