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內容來自sina新聞

專傢談6城市試點共有產權住房有助補漏洞控房價

  目前，除一線城市的樓市調控政策沒有松動外，從4月開始，溫州、常州、徐州、杭州、南京等地陸續出現瞭放松調控的跡象。圖/CFP

  【導讀】全國6城市試點共有產權住房，居民與政府合夥買房。經濟之聲評論：共有產權住房惠及困難群眾需要充分的制度保障。

  央廣網財經北京6月5日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，住房城鄉建設部總經濟師馮俊昨天表示，共有產權住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個城市推進。所謂共有產權住房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象傢庭；配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及房子將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

  經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此評論。

  經濟之聲：共有產權住房，在北京叫自住型商品房，從去年推出以來就引發瞭一些討論，對它有人期待有人觀望。期待的人覺得它有這麼幾個作用。第一個當然是幫助 沒有房子的人 不用花 買商品房 那麼多的錢 來解決住房問題；第二就是規范保障房制度，避免過去出現的利用保障房套利的現象。對於它被賦予的這些作用，您怎麼看？

  楊紅旭：這個其實在中國的保障房體系當中，這個實際前段時間有一個品種叫經濟適用房，經濟適用房它當時是規定這個5年之後，個人可以轉售，轉售的時候需要向政府補交土地出讓金，但是其實到底補交多少出讓金，各地情況不一樣，容易形成個人業主和政府之間這麼一個扯皮，那麼共有產權住房它一樣是政府幫助中低收入傢庭或者有些地方中低收入傢庭買房子，但是它就是把這個產權購房的時候把產權給明晰瞭，明晰之後它的好處就是說當你這個個人，加入以後賣房的時候，那麼說你應該獲得多少收益這個很明確，比如說你賣瞭之後，賣瞭100萬，你跟政府股權比例是5比5，那麼你隻能獲得50%，就是50萬，另外50萬就屬於政府，這樣你跟政府之間都應該享受的這種待遇就是很明確。

  也就是說讓這種可以讓部分人降低門檻去買房子，但是你假如說你把房子賣掉瞭，你就不能占國傢的便宜，國傢出讓金這塊的便宜，這樣的話，產權明晰之後，你所得收益就比較的明確，所以我認為這個是對過去我們的經濟適用房，包括限價房它是一種進步，主要就是在這樣一個運行機制和退市的環節進一步完善瞭，可以補相應漏洞。

  經濟之聲：整體看像是一種共同的投資，按照你出資的比例來約定你的收益，好像是我們合夥成立一傢公司一樣，到最後我們分紅，還要最後結算的時候，按照你的比例來分成。還有人說長遠看，更多的共有產權住房入市能抑制房價。我今天看到這公務人員優惠房貸2015二胎年息樣的新聞標題，"下半年北京大量自住型商品房入市，京郊房價預計下跌20%"。當然現在的樓市不用更多這樣的房子入市，已經出現瞭下行的態勢。如今共有產權住房試點在向更多的城市推進，長期看，它對樓市會有怎樣的影響？

  楊紅旭：共有產權住房最早並不是北京的自助型的商品房，而最早的話應該是在江蘇淮安它是最先嘗試這樣的產品，那麼兩三年前的話上海開始大規模開始嘗試這種制度，北京的自助型商房是去年提出來，去年國傢也是猶豫的在推廣和試點這樣一車子二胎增貸貸款全省皆可處理個共有產權房。所以北京的話，按照這個思路去就去把技術產品套上去瞭。我認為的話，這個是保障體系的其中之一，它對抑制房價會有一定的作用，但是這個是抑制房價它是一個調控，就是房價的熱的時候，需要潑冷水，房價冷的時候需要搭把柴。

  但是這個是共有產權住房它屬於保障房體系，保障房體系它是不管樓市怎麼熱，它都會按照自己的步調去推進，因為它是一個住房保障，但是我認為中國的住房保障未來看的話，還是應該以公租房為主導的，而共有產權房它畢竟是一種分配產權的，因為我們假如說你確實很困難，你完全可以去租房子，你一定想買房子，說明你並不是最困難的那群人，我們先要免租人們去租房的這種需求，其次才是滿足部分人購房，因為部分產權這樣一個需求它是有梯度的。

  經濟之聲：先得有房住，才得有房產。以往的經濟適用房，一旦申購成功，往往成為個人事實上的"恒產"，那麼現在您覺得這種共有產權房它的出現會不會也出現像過去保障房獲利的那種現象？

  楊紅旭：獲利的程度在減小，因為我說瞭經濟適用房它一般按照過去的做法的話，它會比周邊的商品房會便宜40%甚至50%，那麼這個便宜的部分主要就是國傢免征土地創業金這一塊，而且它賣的時候，因為補交的出讓金的多少容易扯皮，所以說賣的時候它就會大幅的謀利，但是這個共有產權住房的時候，就是你賣的時候你也在謀利，但是你謀利部分，就是你所占股份的多少，這個股份多少的話它會升值，比如說5年之後尋思出賣賣房子，那麼你這部分的話，這個股權的話它升值瞭，那你隻能獲得你這部分的股權的收益，你不能去貪圖另外一部分股權，就國傢股權升值的紅利。

  經濟之聲：不像過去比如說可以開著寶馬去住經適房這種情況出現。當然現在共有產權住房剛剛開始在這6個城市試點，還需要進一步探索和制度創新。有人指出，如果共有產權住房購買者在回購政府產權的時候，隻要市場評估價降低幾個百分點，也可獲得巨大的經濟利益。同樣，政府收購個人產權時，如果評估價虛高，也存在利益輸送的問題。因此，政府與購房者產權比例如何分配，政府和個人怎麼退出的問題就成瞭焦點。在這兩個問題上，您有什麼好建議，有沒有什麼好的經驗可以借鑒？

  楊紅旭：這個就是一個市場評估問題，因為我們以前的時候房屋交易的話，是評估的水平可能有差異。另外的話，這個評估機構有些時候是政府指定的。那麼我們未來的話，就是要加強房地產市場評估的這種評估的水平和評估的力量，就是增加評估師這樣的數量，增加評估機的監管程度，讓以後中國房地產交易過程中，評估的價格能夠更加接近客觀情況。這個的話其實就是國傢政府對於評估行業一個監管。我認為的話，隨著這樣管理的水平的提高和未來的話，評估的價格會比較接近市場價格。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/00304198010.shtml

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