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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-29/09035966369735565427824.shtml

內容來自sina新聞

陳義楓預計,今年房地產並購市場交易金額將達數百億。“現在還不是企業最困難的時候,(最困難時期)預計將會在2015年二、三季度到來。”陳義楓分析,過去一年中,企業的日子比較難過,除瞭個別龍頭企業外,大部分的中小企業現金都比較緊張,而這種困難的局面將會在今年二、三季度達到頂端。

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普華永道並購報告顯示,2014年房地產並購交易金額達到44.4億美元,隨著房地產開發商不斷尋找新的資金來源,房地產行業的並購交易金額將繼續位列第一。

並購是白銀時代的必然

“我們今年會看看有什麼並購的機會,”在佳兆業、京基地產等被傳“出事”後,深圳一大型開發商人士說,今年行業會有很多並購優質項目的機會;在佳兆業重組傳聞中,華僑城、華潤、融創等房企影子頻現。

????2014年以來,大量非上市房企資金鏈緊繃。過去中小房企主要通過銀行表外的信托產品和理財產品實現融資,而2014年銀行表外業務大幅縮水,信托融資難度提升,直接導致中小房企面臨生存窘境。

2014年市場下行更是讓中小房企雪上加霜,處在資金鏈斷裂的關口,自籌資金跟不上、銷售資金回籠困難,大量房企將不得不轉讓股權、債權,甚至拋售房產、未開發項目等資產,而具有雄厚資金的大型標桿房企將抓住逆勢並購擴張契機,驅動行業並購融合。

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在這樣的市場背景下,雖然房產價格下跌不多,可是去化速度放慢明顯,開發商會入不敷出,流動性風險將集中爆發。

在過去十多年中國房地產市場的黃金時代,房地產開發企業從1997年21286傢,增長至2013年91444傢,年復合增長率達9.54%,但近年來房企的數量增長已經明顯放緩,並購案例在增加。

“地產冷,房地產基金反而會熱。因為融資需求很旺盛。基金可以提更好的要求,選擇更好的項目。”陳義楓深切地感受到這種變化,2014年德信在深圳、北京都有項目在投資瞭,而此前根本找不到北京和深圳的項目。

此外,2014年房地產行業黑天鵝事件不斷出現。隨著樓市下行及反腐進入深度調查階段,一些被牽連的開發商出現資金鏈危機。

世聯行有關人士認為,從最近中期票據的發行放開來看,由於發行門檻中對開發商的資質要求較高,必須要有豐富的公開市場融資經驗,同時在國內外市場有完備信息披露的融資紀錄。這些要求把部分資金缺口大、高負債率的中小房企拒之門外,未來中小房企將進一步失去融資優勢。

德信資本董事長陳義楓表示,從2013年第四季度開始,房地產行業進入瞭一個弱周期。此弱周期結構性差異會加大,不同區域,不同規模的開發商,不同的業態,都會拉開很大的差異,在這種“小周期+大結構”中大機會和高風險並存。

世聯行(002285)有關人士指出,美國成熟市場的經驗說明,房地產行業從成長期走向成熟期的過程中,必然伴隨著企業之間的並購整合。

房地產並購基金的機會

從萬科2011年提出白銀時代後,2014年多數開發商逐漸開始接受這一現實。

建地貸款屏東里港建地貸款2014年,德信連發三期房地產並購基金。陳義楓表示,並購是德信未來的重點發展方向。

德信的第一期並購基金規模不大,共5000萬,德信用這期並購基金在深圳地鐵口買瞭24個臨街商鋪。最近,德信正在珠三角的核心圈裡面找項目。陳義楓透露,德信正在醞釀一宗大的收購,德信正與合作夥伴搭建一個混合所有制的並購聯合體,用以收購一傢中等規模的房地產開發商。

普華永道中國企業購並私募基金主管合夥人劉晏來表示,2014年是私募股權基金參與並購交易活動特別活躍的一年,交易數量與金額分別增長51%與101%,均創歷史新高。

其預計,將有大量因素驅動2015年的房地產行業並購交易活動,包括集團重組、借殼上市、資金需求以及房地產企業的業績增長需求等。花蓮車貸利率二胎年息

黑天鵝事件頻發 房地產行業並購窗口期到來

世聯行指出,目前市場上出現的是大型房企與小型房企之間的並購,而從美國成熟市場經驗來看,2009年美國Pulte Homes 與Centex 公司以換股交易的方式達成並購,合並現金以應對市場波動給企業帶來的風險。中國房地產的下半場,房企之間的強強融合、優勢互補也將成為提升競爭力的重要舉措。

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白銀時代的特征之一便是並購。從國外成熟市場的經驗來看,美國住宅市場集中度主要通過並購融合的方式提升,TOP5開發商市場占有率從1989年的7.13%提高至2004年的14.95%,到2006年迅速上升至22.51%;1995年至2009年,Lennar、Pulte Homes和Horton三大開發商共進行瞭47次並購。

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張松迪

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