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  合富置業首席市場分析師龍斌表示,前四個月房地產的多組數據顯示,今年的房地產市場一直呈下滑走勢。首先從房地產開發投資看,1-4月份全國房地產開發投資22322億元,同比名義增長16.4%,增速較去年跌4-5個百分點,回落幅度大。其次從市場風向指標的商品房銷售數據看,1-4月份商品房銷售面積27709萬平方米,同比下降6.9%,商品房銷售額18307億元,同比下降7.8%,降幅逐月擴大。住宅部分的降幅更大,銷售面積和銷售金額同比下降分別達到8.6%、9.9%。

房屋二胎貸款率利利率多少免費諮詢試算  市場呈持續下滑態勢

  在資金供應緊張、資金成本提高的情況下,融資難,融資貴的情況出現,在房貸上表現突出。去年底以來,房貸持續收縮,很多銀行額度大幅度減少,統計數據顯示,前四個月個人按揭貸款4238億元,下降3.1%;首次房貸利率上浮5%-10%的情況屢見不鮮,直接影響購房意願。

  開發投資增速放緩,新開工量和銷售量急劇萎縮,房價下調,土地市場不振,庫存增加等等,今年以來房地產市場呈現低迷局面。而在剛剛過去的5月,降價促銷現象此起彼伏,而業界的救市呼聲漸高。

  另一方面,至2014年4月末,全國商品房待售面積52652萬平方米,比3月末增加489萬平方米。其中,住宅待售面積增加213萬平方米。合富輝煌監測的13個主要城市商品住宅庫存數據顯示,4月末總的存量面積創歷史新高,同比去年增加16%,存量消化周期由去年12個月上升超過18個月,遠高於合理的8-12個月存房子二胎轉貸任何問題免費諮詢量消化周期水平,市場存量壓力大,特別是一些三四線城市庫存壓力更大。

  從土地購置情況看,國傢統計局數據顯示,1-4月份房企的土地購置面積8130萬平方米,同比下降7.9%,降幅比1-3月份擴大5.6個百分點。近三年絕大多數時期房企土地購置量是負增長,主要是市場波動、政策預期不好影響瞭房企的土地購置計劃。土地購置量是房地產先行指標,說明未來兩到三年的房屋供應會減少。而近一年多以來,大型房地產開發企業被迫將投資更多轉向核心城市,一方面使得核心城市的地價上升,另一方面,三四線城市土地供應承接力越來越弱,地方土地收益銳減,城市之間的不均衡發展格局加劇。

  落實到具體的城市的新建商品住宅看,以合富輝煌監測的22個重點城市市場銷售作分析樣本(其中,一線城市4個、二三線省會城市13個、珠三角其他城市5個),1-4月份重點城市新建住宅銷售面積為4872萬平方米,同比去年減少16%,除瞭南昌、昆明、濟南3個城市銷售成交有所上升,其餘19個城市的銷售交易不同幅度下降。一線城市成交萎縮情況尤其明顯,同比減少幅度為30%-50%,一些二三線城市如南京、長沙、海口、成都、東莞、中山、江門等銷售面積同比去年下降20%-44%,降幅相當大。5月前四周,重點城市成交面積較去年同期減少4%,說明5月的市場情況依然不佳。也就是說,前四個月全國新建住宅交易下降不到10%,但重點城市房地產市場萎縮情況遠遠比全國平均水平厲害,最高的下降50%,幾乎可以用"蕭條"來概括。

  限貸限購成關鍵影響因素

  龍斌表示,造成目前房地產市場低迷的原因主要有兩大方面,一是信貸收縮過緊,不僅銀行資金緊張,房貸額度緊張,而且全社會資金成本大幅提高,貸款利率和房貸利率明顯上升,對經濟和房地產市場都產生不利影響。前四個月M2同比增幅在12.1%-13.3%的歷史低位區間運行,社會融資水平3月、4月持續大幅度縮減,而居民存款大幅度減少,存款利率普遍上升,再加上嚴格的同業監管,加劇瞭信貸緊張。

市場低迷 救市呼聲此起彼伏

  其次,限購、限貸、限價、限外等,對市場的影響已開始較大顯現。從2010年年中開始的限購,持續瞭4年時間,有45個城市實施限購,而且限制的范圍直到2013年底還在擴大,如對城市非戶籍外來常住人口在連續社保繳納年限延長、有第二次貸款記錄的購房首付從6成提高到7成、不少城市對一些單價高的樓盤限制預售、限制網簽,等等。

  在龍斌看來,這些行政限制性措施疊加在一起,形成兩大負面作用:第一是阻礙瞭市場正常的換房需求與房屋置換行為,因為名額和貸款等方面的限制,大大增加換購的機會成本和融資成本,不僅新建商品房市場需求受壓制,二手房市場也大幅萎縮。原本二手房市場與新房市場的相互銜接,形成梯級消費,如今這個功能被扭曲,非常不利於市場平穩運行。第二是對購房的預期產生負面影響。正常的購房和貸款行為越來越繁瑣,限制措施越來越多,久而久之形成政府要遏制購房的不良預期。其他負面影響如市場信息傳導失靈、供求結構被人為扭曲、改善需求被擠壓延後、以及供應將來可能無法跟上等,也都是過分幹預限制市場帶來的。

  龍斌強調,調整限購、限價、限外等行政幹預政策不是"救市",隻是恢復房地產本來的市場機制,讓房地產回歸到基本正常局面而已。特別是當前信貸收縮造成資金供應緊張、資金成本迅速上升,整個經濟包括房地產在內"貧血"(資金是經濟的血液),經濟下行壓力加大,不僅需要適度恢復資金供給為經濟發展輸血,尤其需要解除過度捆綁房地產的行政幹預如限購等,通過調整房地產政策來防止房地產市場大跌,防止房地產投資、交易、稅收、土地出讓等不斷收縮傷害地方經濟。

內容來自sina新聞



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-06/09114194733.shtml

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張松迪

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