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房屋買賣二胎年息借貸增貸轉貸地王隱憂顯現 二三季度土地市場或逐步降溫

內容來自sina新聞

  從政策方面來說,本輪貌似來勢洶洶的"國五條"正在面臨失效的尷尬。國務院版本中最重要的三項條款幾乎無一落地:限貸方面,僅有北京一個城市對公積金貸款首付比例作出調整,其他城市均無響應;限購方面,隻有沈陽政府宣佈從原來的二環限購改為全市行政區域限購,長沙、貴陽等區域限購的城市則無一跟進;最受關註的20%的個人所得稅,即使是北京、上海這樣住房信息交易系統建設得比較完備的城市,也隻做出瞭類似"有條件開征,無條件仍然按原有辦法計征"的承諾。唯一被地方政府提得最多的是房價控制,而這恰恰是最容易通過行政手段控制的一個目標,對樓市並不能產生實質性影響。在這樣利空出盡的背景下,一部分選擇觀望的企業最後的疑慮也被打消,從而進一步推高瞭土地市場的熱度。

  從地方政府考慮,11年土地市場不景氣,流拍率的上升倒逼地方政府調低出讓底價,然而即便地方政府主動降低交易門檻,願意出手拿地的企業(尤其是民營企業)依然門可羅雀,地方政府面臨的財政危機愈加凸顯。而到瞭2012年,隨著市場行情的轉好,企業的拿地熱情重新被點燃,土地市場再度成為賣方市場。在這樣的背景下,地方政府上調出讓底價自然水到渠成。

  從企業角度出發,一方面,受益於2012年全國房地產市場交易量的回暖,相當一部分企業借此回籠瞭大量的資金,同時負債率也較11年大為改觀,客觀上具備瞭拿地的資金條件;另一方面,在2011年一整年到2012年上半年接近一年半的時期內,很大一部分企業都采取瞭"賣房不買地"的企業戰略,從主觀上確實有補倉的需要。

  去年下半年以來的土地市場一路升溫,即便是標志著調控政策新一輪升級的國五條出臺,也依然不能澆滅企業們在土地市場的熱情。4月9日,北京石景山區魯谷路C2商業金融用地,被新能(北京)國際房地產開發有限公司以11.65億元競得,樓面價為每平方米2.13萬元,溢價率高達174%。4月10日,經過336輪激烈競價後,上海浦東發展置業限公司最終以有65.43%的溢價率競得上海浦東唐鎮新市鎮總面積達12萬平方米的D-05-01住宅地塊,並以樓面價每平方米18199元、總價37.75億元成為今年以來上海單價、總價的雙料地王。4月11日,北京土地整理儲備中心公佈通州臺湖地塊招標結果,對底價為9.1億元的臺湖地塊,福州泰禾房地產開發有限公司給出19.3億元報價名列第一中標。以此計算,該地塊樓面價超過萬元,達每平方米1.18萬元,溢價率高達112%。

  按照以往的經驗,每一輪調控之初的土地市場都會經歷一段低迷期,持續的時間長則1年以上,短則3-4個月,而像本此調控這樣,土地市場不僅完全沒有受到任何影響,拿地積極性反而有增無減的情況,著實非常罕見。之所以當前土地市場會產生上述"愈調愈熱"的情況,我們認為可以從以下三個方面考慮:

  綜合以上三點,我們非常理解當前企業對土地市場的熱情,但是仍然想在此提醒企業:在當前的這個時間點不宜過分樂觀。在當前這樣一個熱度下,尤其對於熱門地塊,企業一旦進入則很有可能"被地王",而在調控常態化的今天,"地王"所帶來的的風光早已被其未來潛在的風險掩蓋。一方面,在這一個人人高周轉的時代,地王項目普遍開發的長周期無疑將拖累企業整體的周轉速度。典型例子如中海地產在上海長風的紫禦豪庭,該項目從拿地到上市的周期長達32個月,遠遠高於旗下其他項目的開發周期;另一方面,支持企業拿下地王的最重要的動力在於,企業相信在地王項目上市的時間點,項目所在地房價將跑贏當初拿地時的價格。這場賭局在過去的黃金(1462.20,0.20,0.01%)十年幾乎沒有輸過,但是--時代在改變,重點城市尤其是一二線城市的房價,早已不再是過去翻雲覆雨的瘋狂時代,當下的地王項目未來很有可能將面臨房價跑不過地價的尷尬,從而給企業資金鏈形成拖累。

  根據我們對企業的調研,很大一部分企業已經表現出對當前市場上追高拿地現象的憂慮,在這個基礎上我們判斷,二季度到三季度的土地市場將在一季度的基礎上有所降溫。CRIC研究中心分析師/楊晨青、潘紹之

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/0808214房子2胎意思貸款全省皆可處理0442.shtml
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張松迪

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