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如今在佛山，新一代購物中心來勢洶洶，正在搶奪老牌商場的“飯碗”。這一批購物中心擁有優越的商圈位置、合理的業態配比建築佈局，吸引眾多全新品牌進駐。它們憑借著強大的商業運營團隊和資源，在佛山商業市場上“後來者居上”。

VS

1、商圈位置

老牌商場：老城區成熟商圈核心

百花廣場、興華商場、順聯國際、友誼商店、南海廣場等老牌購物中心，大都位於禪桂中心的核心地段，如祖廟、季華路和南海大道沿線。這些區域居住氛圍成熟，人口密集，但交通路況、環境相對欠缺。

新購物中心：新商圈主幹道&地鐵口

近一兩年佛山新開業的購物中心，大都位於新的城市中心位置。南海萬達廣場、怡豐城和南海萬科廣場，或位於千燈湖的桂瀾路或位於桂城平洲等區域。這些區域此前人氣尚未聚集，但隨著城市發展以及地鐵的建設和開通，將成為未來的新商圈所在。

2、業態配比

老牌商場：以百貨銷售為主，餐飲占比不到5%

老牌購房中心以百貨為主。2011年開業的友誼商場，總規模約為3萬平方米。記者在現場看到，整棟ICC中心有餐飲、電影院等業態，但這些不屬於友誼商場。友誼商場以高端百貨和精品百貨為主。而興華商場、百花廣場和順聯國際等商場均以百貨為主打，餐飲占比通常不到5%。順聯國際今年8月升級後，在原有的星巴克等基礎上，引入面包新語、摩提工坊等餐飲品牌，增加餐飲比例。

新購物中心：體驗式消費占比甚至超50%

新購物中心通常以超市、餐飲、影院、K T

V等聚客能力較強的業態為主，百貨僅是其中一部分。據佛山萬達相關負責人介紹，萬達目前體驗式消費占比超過50%，未來還將繼續增加比例。保利水城也集合百貨、餐飲、休閑娛樂和文化教育等業態。

佛山南海某商業購物中心負責人表示，傳統百貨受電商、網購沖擊最為明顯，而擁有一定比例的體驗式消費店鋪相對可以規避這一競爭。

3、建築佈局

老牌商場：縱向佈局，最高7層

受制於商場總占地面積的限制，老牌購物中心通常單層面積有限，其通過增加樓層數來疊加空間。例如友誼佛山店營業面積近3萬平方米，有7個樓層;順聯國際地上共有5層。作為佛山老牌商業地標的百花廣場，其商場部分有6層。有業內人士直言，“消費者需要‘爬’到五層以上才能找到的店鋪，除非目的性很明確，否則多數消費者會放棄。”

新購物中心：扁平佈局，不超過4層

而近年新開業的宜蘭宜蘭建地貸款購物中心“不約而同”將地面樓層數控制在4層以下。以南海萬達廣場為例，其首層和二層主要為主力店和百貨，三層以餐飲為主，還有大歌星、大玩傢等體驗式店鋪，四層為電影院。據瞭解，未來萬達還將“壓縮”位於一二層的百貨，將大歌星或大玩傢等店鋪逐步向樓下調整。

4、進駐品牌

老牌商場：品牌同質化明顯商傢更新調整率不超10%

事實上，每個老牌商場在開業之際都為佛山帶來不少新品牌，但隨著開業時間久瞭，品牌新鮮度有所下降。友誼佛山店2011年開業時曾一舉引入近500個國內外知名品牌，其中10多個品牌首次進入佛山，引起本土中高端消費群體關註。如今，新購物中心在主力店和新品牌的引入上越來越“拼”，老牌商場在這方面的競爭力隨之減弱，且同區域商場品牌同質化也越來越嚴重。

隨著競爭力加劇，不少老牌商場也對品牌進行調整和更新，引入新品牌淘汰掉部分舊品牌，但這一更新率通常不會超過整個商場的10%。據資深業內人士介紹，商場對於品牌的調整，開業後首年一般控制在10%-15%;第二年在5%-10%，第三年趨於穩定。因此，品牌調整是“保鮮”的好方法，但頻繁且過度對商場的運營未必是好事，這也讓不少老牌商場進退兩難。

新購物中心：新進佛山品牌最多達45個

而在進駐品牌這方面，新購物中心更容易“後來者居上”。一方面，隨著城市化發展，佛山對國內、國際一線品牌的吸引力度正在加強;另一方面，萬達、怡豐城等大型購物中心，與品牌的合作力度更有優勢。萬達開業，引進首進佛山的品牌達到45傢，而IM

A X國際影城、大歌星K T V、大玩傢超樂場、H &

M、優衣庫等主力店隨之而來。南海怡豐城則借助豐樹集團在香港和新加坡的商業運營經驗，將香港的鳳城酒傢等品牌首次引進中國內地。

5、停車環境

老牌商場：停車位緊缺，改造升級有難度

老牌商場一來建得較早，後期硬件改造升級受限制，二來受到周邊環境因素影響，停車位早已緊缺。不少已開業5-8年的商場，停車位僅為200-600個不等。

據南都記者不完全統計，友誼商店所在的ICC地下停車位400多個;順聯國際地下停車位400多個;南海廣場的地下停車位僅200多個，加上室外停車位亦不到400個;凱德廣場約為500個;印象城升級改造後停車位約有600個。

新購物中心：動輒過千個停車位，並配智能化停車系統

新購物中心在停車位方面可謂是“大手筆”。不少項目拿出地下負一二甚至負三層來做停車場，更有項目將頂層天臺也充分利用。

保利水城曾是購物中心中擁有停車位最“豪氣”的一個。其本身已擁有1300-1500個車位，再加上保利水城購物中心對岸的保利西街休閑餐飲商業街地下有逾1000個車位，停車位充足。不過，這一紀錄被今年新開業的南海萬達廣場打破，南海萬達廣場提供瞭4300個停車位，其中商業用途的停車位達到3000個。此外，鵬瑞利有超過800個停車位，南海怡豐城共有1000餘個停車位、南海萬科廣場有近900個停車位。

值得一提的是，新購物中心在停車場環境上不斷升級。保利水城今年下半年啟動全智能化無卡停車識別系統和智能尋車系統，鵬瑞利則特設粉紅色女士專區，南海萬科廣場的停車場也全部采用智能化設施。

采寫：南都記者

路漫漫

南都制圖：何欣

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/08425954043317162659348.shtml

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