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資本市場難以融資 任志強細解華遠商業地產
"由於我們沒有從公開資本市場上拿到資金，因此還無法進一步擴大持有物業的比例。" 華遠地產(600743,股吧)董事長任志強面對股東以及投資者坦言。
"但我們每年會根據資金的需求適度的逐步擴大商業物業的比例，在城市化率超過55%的城市裡，(我們會增加)商業地產的比重。"3月22日，華遠地產舉辦2012年度業績說明會，任志強通過網上交流平臺如此表示。
業績與目標
自華遠地產3月20日公佈2012年全年業績以來，比起銷售數據，外界關註最多的是兩個"20%"，即任志強的稅前年薪以及華遠地產今年銷售目標的同比增長幅度。
將2013年銷售額增長率目標設定為20%，任志強表示，我們確定銷售目標是已考慮瞭宏觀政策可能發生的變化，如今年的貨幣量指標比去年低，還有可能出臺新的調控政策，如"國五條"等。
"我們認為我們要確定切實可能的增長目標。"任志強指出，目前國五條還沒有一個城市出細則。他認為國五條中最嚴厲的是對二套住房的信貸政策。
任志強表示，如果提高瞭二套住房的首付和貸款利率，將會對市場有較大影響。對二手房交易征收個人所得稅的做法會讓更多的人進入一手房市場，對於開發商基本上是利好的，但二套房的信貸政策如果改變是不利於一手房市場的。
"我們需要等待各個城市發佈細則才能選擇對策。而目前的國五條如果沒有實施細則等於沒用。"任志強如此表示。
據華遠地產2012年年報數據顯示，去年全年其共實現營業收入30.8億元，同比增長18%。其中，華北地區約14.85億，華東地區8969萬元，西北地區15.04億元。
與此同時，華遠地產去年完成銷售簽約額56.2億元，按年增長150%；銷售簽約面積51.5萬平方米，同比增長101%。其中，簽約銷售的住宅產品48%是90平方米以下的戶型，32%是90-144平方米的戶型。
除此之外，數據另披露，截至去年年底，華遠地產實現開復工面積183萬平方米，比2011年同期增長37%，其中新開工70.3萬平方米，同比增長7%；竣工52萬平米，同比增長138%。
土地儲備方面，去年，華遠地產新增瞭西安(樓盤)太華北路項房屋二胎增貸貸款全省皆可處理目(華遠錦悅)和北京(樓盤)通州區梨園鎮新項目(華遠銘悅好天地)，地上建築面積合計約24.5萬平方米。
對於上述業績，中信建投分析師蘇雪晶認為，華遠地產2012年結算收入基本符合預期，結算毛利方面，由於北京九都會項目毛利較高，推升瞭該公司的整體利潤水平。
"2013年，華遠地產主要結算項目是西安君城和海藍城為主，長沙(樓盤)項目也將貢獻部分業績，但由於北京保障房項目進入結算，因此整體毛利率將會走低，預計今年華遠地產的營業收入將會有30%左右的增長。" 蘇雪晶於研報中如此表示。
融資難題
值得一提的是，不久前曾高調表示將大力發展商業地產的任志強，在業績說勞工貸款率利2015二胎年息明會上再一次闡述瞭其之於商業地產的想法和難題。
"目前華遠地產的利息計算公式二胎年息借貸增貸轉貸商業部分占比例還不夠大，每年我們通過出租物業取得的資金還不到一個億。(但是)由於我們沒有從公開資本市場上拿到資金，因此還無法進一步擴大持有物業的比例。"任志強如此坦言。
任志強進一步表示："持續不斷的宏觀調控，壓縮瞭房地產企業的融資空間，由於公司業務不斷擴張需要大量資金的支持，2012年華遠地產合並報表稅後利潤5.41億元之中，除現金紅利7902.87萬元以外的4.62億元將體現為公司送紅股形成的股本和未分配利潤，從而留存公司，用於補充華遠地產發展所需流動資金。"
另據華遠地產財務總監焦瑞雲介紹，因為資本市場對房地產公司沒有開放，所以華遠地產上市後未拿到資金。
其稱，目前華遠地產的資金結構是依據項目情況，在保證財務安全的前提下，配備中長期金融產品。主要融資渠道有銀行貸款、信托、基金，以及其他合作單位。
"公司目前的綜合融資成本基本與市場水平相當。" 焦瑞雲續稱，目前華遠地產的資金面不錯，2012年年末貨幣資金比上年年末增長202.67%。
作為長期研究華遠地產的分析師，蘇雪晶亦認為，目前來看，華遠地產貨幣現金充足，凈負債率明顯降低。2013計劃房地產開發直接投資總額75億元，新項目拓展投資約40億元。
近兩年來，由於調控的層層深入，房地產市場風險逐步增加，內房企的融資環境也進一步惡化。
早前，研究人士在接受觀點地產新媒體的采訪時就曾表示，最近三年，資本市場對地產行業已是完全關閉，沒有任何企業完成資本市場的融資，無論是股票還是債券，都不可以發。
因而"找錢"並非易事，融資困難重重。為求"突圍"，除瞭賣地賣股權這些極端生存方式，不少房企將目光更多瞄向海外資本市場。
不過，談及這一話題，任志強回應表示，華遠地產目前並沒有到境外或者香港發債融資的計劃。華遠會借助於資本市場不斷的增資擴股，並擴大在全國的佈局。
"目前，受資金的影響我們隻能在有限的城市開展自己的業務，我們也在尋求增加城市中心的開發，要根據資本市場和現金流的情況做適度調整。"任志強如此表示。
焦瑞雲透露，2013年華遠地產準備進一步拓展融資渠道，加強與銀行、信托及房地產私募基金的合作，利用創新金融衍生產品為其下一步發展提供支持。
"近期正在與多傢銀行及基金公司洽商下一步融資事宜。" 焦瑞雲如是說。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-25/07481973714.shtml
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