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買房多重考慮 以房換房可行
個案資料
李先生，36歲，外資公司工作，年稅後收入約30萬元，愛人35歲，辦二胎年息借貸增貸轉貸大學老師，年稅後收入約10萬元，小孩去年出生。
傢庭現有資產，一套北京豐臺南三環建於1985年的板樓房，兩居63平米，2009年購買，自住，愛人2006年買的房子位於望京，大一居74平米，每月出租回報約4000元，無房貸。一輛車，無貸款。目前傢庭有30萬元定期存款，五萬元活期存款，五萬股票已套牢。
每月固定生活支出約6000元。李先生父母為其購買瞭大病和壽險，30萬元。愛人未購買商業保險。
財務狀況分析
李先生和愛人目前從事的工作在同齡人中屬於相對穩定的。傢庭年收入稅後約40萬元。從李先生和愛人的年齡來看，正處於事業的積累期。
目前李先生一傢已有兩套住房，一套在南三環兩居63平米，一套在望京大一居74平米，房子的地理位置相對不錯，均無貸款。而且望京的房子每月有4000元的房租，一年下來就是4.8萬元收入，加上傢庭稅後工資一共約44.8萬元入賬，屬於中高收入傢庭。支出每年約有7.2萬元，與收入相比僅占1/6，屬於節儉傢庭。目前傢庭有30萬元定期存款，五萬元活期存款，五萬股票已套牢，投資品種相對單一，沒有有效利用資金賺取較高回報。去年寶寶出生，相信一定帶來很多歡樂，但同樣會帶來很多需要考慮的問題，例如幼兒時期的幼兒園在哪兒上，童年時期的小學在哪兒選，少年時期的初中高中，成年的大學在國內還是國外等等等等。下面我們根據李先生一傢目前的財務狀況與李先生提出的理財目標一一分析。
理財目標
希望兩年內能在房山良鄉附近購買一處新房。良鄉附近有一些小產權房，不知是否可以購買？用於自住。
小產權房風險大應慎購
李先生希望兩年內在良鄉買一處新房用於自住，考慮小產權房。李先生提出這個想法有兩點需要註意：第一，李先生一傢已有兩套住房，根據新國五條規定，一個傢庭隻能購買兩套房產，單看這一點這個理財目標是不能實現的。 第二，什麼是小產權房，目前並沒有清晰的定義，它隻是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。這種房沒有國傢發的土地使用證和預售許可證，部分小產權房所謂的"產權證"，也不是真正合法有效的產權證，而是由鄉鎮政府或村委會頒發，不具有法律效力。購買小產權房的風險要大很多，不能因為房屋售價便宜而不多重考慮。買房子是一個傢庭的大事，需要慎重。
如果李先生考慮在良鄉必須買房，那可以賣一套再買，以房換房。考慮到有一處豐臺南三環的住房建於1985年，到現在已有28年的房齡，可以考慮換置一套新房。南三環周邊房屋售價如果以2.5萬元每平米估算，63平米的住房大概可以賣到150萬元。目前房山良鄉的新房均價在1.8萬-1.9萬元每平米，如果自住以兩居100平米為例，買下來算上手續費大概需要200萬元。這樣一來，不會用到太多存款便可以房換房。
但同時還需要考慮一些問題，良鄉相對北京市區有一定的車程，不太清楚李先生的考慮，不知是李先生的單位在良鄉，還是愛人的單位在附近，如果都不是，還是不建議購買離市區相對較遠的房子。需要考慮兩位上下班的時間，考慮小孩以後的教育，可以提早做準備找個學區房。
在目前傢庭收支存款相對寬裕的時候投資車貸試算二胎年息學區房，一是為小孩長大上學用，二是自住可以有效地利用時間。一舉多得，建議考慮。
理財目標
感覺應該為小孩或愛人買保險，是否可以提供建議。
優先給愛人配置大病險
李先生父母為其購買瞭大病和人壽保險，保額30萬元，說明李先生的父母是很有保障意識的。大病險越早考慮保障越早，繳存的金額少保障的保額高。李先生考慮給愛人或小孩買保險這個想法說明李先生是個有責任心的人。
從李先生一傢的收入比例來看，李先生應該是傢庭的支柱，投保30萬的大病險和人壽險相對合理，考慮到小孩目前僅一歲左右，父母的身體狀況關系到小孩的健康成長，建議優先考慮給愛人配置大病險，保額建議10萬-15萬元。例如某銀行目前在售的一款大病保障的保險，每月或每年繳存一定金額，可最多保障至70歲，到期後返還的是保額+每年的紅利。
如果未來李先生工作越來越好升職加薪，資金富裕，可以給小孩做個以教育金為主題的教育金保險。總的來說，保險的投入不能超過總資產的15%，量力而行。
理財目標
有小型理財公司在做保底而且保10%以上收益的理財產品，是否靠譜？
理財產品別光看高收益
李先生關心的問題，也是目前大多數人所關心並且想知道的。先看銀行的定期存款，最長時間5年的收益最高的時候也就到過5.7%左右，再看銀行的理財產品，最多時的收益也就在5%左右，但有些小型理財公司的產品又保底且保10%以上的收益，這的確讓投資者怦然心動。但高收益伴隨著高風險，這應該是大傢都知道的。本金到期是否能安全回來，高收益是否能穩妥拿到手？
銀監會規定，隻有銀行存款是保本保收益的，銀行的理財產品有保本的但收益方面都是寫出預期收益或浮動收益。單從小型公司這麼保證本金保證收益的承諾來看，是不符合規定的。並且我們還需要瞭解小型理財公司的規模、資金的投向、歷史業績、發行產品的數量、是否為借貸用途等等，這麼多的風險問題沒得到解決之前一定要謹慎。希望李先生和關心這類問題的投資者在看到高收益的同時，還要充分認識到潛在的風險，認真識別，謹慎投資。
其實銀行的理財產品投資組合現在也趨於合理化瞭，根據投資者的風險偏好，有非常科學的資產配置模型，把資產合理分配在不同產品中，以達到最優化的收益。像李先生這樣僅有定期活期及少量股票的簡單投資方式不利於財富的升值，定期存款收益過低，股票投資又有較高的風險性。
像李先生和愛人的工作類型，不建議買賣股票，費時費心，建議多配置一些債券型基金，資金土建融苗栗通宵土建融靈活又放心，收益方面又能有效提高。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-14/08272191993.shtml
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